[公告]天房发展:天津市凯泰建材经营有限公司2015年度审计报告

 

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审计报告

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中喜审字【⒛16】第臼31号

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|中喜会计师事务所(特殊普通合伙)
地址:北京市东城区崇文丨日外大街11号新成文化大厦A座11层

由阝

编: 100062
电话: 010。67085873
传真:010-670841仰
邮箱:zho11睽-u典 a@163.cn

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中馨会计师事舞胼.. (特殊酱邋禽伙》..
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计

中喜审字.. (⒛16)第O/31号

天津市凯泰建材经营有限公司.. :

我们审计了后附的天津市凯泰建材经营有限公司(以下简称..
“
凯泰建材
”)财
务报表,包括⒛15年12月31日的资产负债表.. ,⒛15年度利润表,所有者权益变动表和

现金流量表以及财务报表附注。


一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是凯泰建材管理层的责任,这种责任包括:⑴按照企
业会计准则的规定编制财务报表,并使其实现公允反映;⑿)设计、执行和维护必要
的内部控制,以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。


二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中

国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们
遵守中国注册会计师职业道德守则,计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在
重大错报获取合理保证。


审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选
择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重
大错报风险的评估。在进行风险评估时,注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部控制的有效性发表
意见。审计工作还包括评价管理层选用的会计政策的恰当性和作出会计估计的合理
性,以及评价财务报表的总体列报。


我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提供了基础。..

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天津市凯泰建材经营有限公司zO15年度财务报表附注

天津市凯泰建材经营有限公司

nO15年度财务报表附注

(金额单位:人民币元)
一、公司基本情况

本公司系天津市房地产发展(集团)股份有限公司于
⒛Os年12月
″日出资设立的有限责任
公司,并取得120101OOOO81516号企业法人营业执照;注册资本15,OO0万元人民币;法定代表人:
崔耀明。


经营范围:建筑材料及构件、金属材料、化工产品(危险品及易制毒品除外)、轻工材料、
建筑机械、电器设备、建筑设备、电梯、中央空调、锅炉批发。


二、财务报表编制基础

(一)编制基础

公司以持续经营为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部发布的《企业会计准则一
基本准则》、41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以
下简称
企(“) 业会计准则")以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第15号—财务报告的一般规定》?014年修订)的披露规定编制财务报表。


(二)持续经营

本公司未发生影响持续经营能力事项。


三、重要会计政策及会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了报告期公司的财务
状况、经营成果、现金流量等有关信息。

(二)会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。

(三)营业周期
本公司以12个月作为一个营业周期,并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币

本公司的记账本位币为人民币,编制财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定记
账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。

(五)现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时,将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金等价物是
指持有的期限短(一般是指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为己知金额现金及
价值变动风险很小的投资。


(六)外币业务和外币报表折算


天津市凯泰建材经营有限公司⒛15年度财务报表附注

1、

外币业务折算

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。


外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算,由此产生的汇兑差额,除属于与购建符

合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外,均

计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目,仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改

变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折

算,由此产生的汇兑差额计入当期损益或其他综合收益。


2、外币报表折算

资产负债表中的资产和负债项目,采用资产负债表日的即期汇率折算;所有者权益项目除
“
未
分配利润
项(”) 目外,其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目,采用交

易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额,在其他综合收益项目下
单独列示”卜币报表折算差额
”

项目。


处置境外经营时,将资产负债表中其他综合收益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额,自其他综合收益项目转入处置当期损益;部分处置境外经营的,按处置的比例
计算处置部分的外币财务报表折算差额,转入处置当期损益。


(七)金融工具

金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。


1、

金融工具的分类

管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的,将其划分为:以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产或金融负债,包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债;持有至到期投资;应收款项;可供出售金
融资产;其他金融负债等。


2、金融工具的确认依据和计量方法

(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(金融负债)
取得时以公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或己到付息期但尚未领取的债券利息)
作为初始确认金额,相关的交易费用计入当期损益。


持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益,期末将公允价值变动计入当期损益。


处置时,其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益,同时调整公允价值变动损
益。


(2)持有至到期投资
取得时按公允价值(扣除已到付息期但尚未领取的债券利息)和相关交易费用之和作为初始
确认金额。


持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入,计入投资收益。实际利率在取得时确
定,在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。


处置时,将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。



天津市凯泰建材经营有限公司
2015年度财务报表附注

(3)应收款项
对外销售商品或提供劳务形成的应收债权,以及持有的其他企业的不包括在活跃市场上有报
价的债务工具的债权,包括应收账款、其他应收款等,以向购货方应收的合同或协议价款作为初
始确认金额;具有融资性质的,按其现值进行初始确认。

收回或处置时,将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。


(4)可供出售金融资产
取得时按公允价值(扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息
)
和相关交易费用之和作为初始确认金额。


持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动
计入其他综合收益。对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、
公允价值不能可靠计量的股权投资,作为可供出售金融资产列报,按成本进行后续计量。


处置时,将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额,计入投资损益;同时,将原其他
综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出,计入投资损益。


(5)其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。


3、
金融资产转移的确认依据和计量方法

发生金融资产转移时,如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方,则终
止确认该金融资产;如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,则不终止确认该金融
资产。


在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时,采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的
,
将下列两项金额的差额计入当期损益:

(1)所转移金融资产的账面价值
;
(2)因转移而收到的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的
金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的,将所转移金融资产整体的账面价值,在终止确认部
分和未终止确认部分之间,按照各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当
期损益:

(1)终止确认部分的账面价值
;
(2)终止确认部分的对价,与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的,继续确认该金融资产,所收到的对价确认为一项金融
负债。

4、
金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分己经解除的,则终止确认该金融负债或其一部分;本公司若


天津市凯泰建材经营有限公司zO15年度财务报表附注

与债权人签定协议,以承担新金融负债方式替换现存金融负债,且新金融负债与现存金融负债的

合同条款实质上不同的,则终止确认现存金融负债,并同时确认新金融负债。


对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的,则终止确认现存金融负债或其一部
分,同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。


金融负债全部或部分终止确认时,终止确认的金融负债账面价值与支付对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。


若回购部分金融负债的,在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值,将该
金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额,计入当期损益。


5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法

采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。


6、金融资产(不含应收款顼)减值

除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外,于资产负债表日对金融资产的账面
价值进行检查,如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的,计提减值准备。


(1)可供出售金融资产的减值
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降,或在综合考虑各种相关因素后


,


预期这种下降趋势属于非暂时性的,就认定其己发生减值,将原直接计入其他综合收益的公允价

值下降形成的累计损失一并转出,确认减值损失。


对于可供出售金融资产由于下列损失事项影响其预计未来现金流量减少,并且能够可靠计量


,


将认定其发生减值
:

。债务人发生严重财务困难


;


②债务人违反了合同条款,如偿付利息或本金发生违约或逾期;
。本公司出于经济或法律等方面因素的考虑,对发生财务困难的债务人做出让步;


◎债务人很可能倒闭或进行其他财务重组;
⑤因发行方发生重大财务困难,该金融资产无法在活跃市场继续交易
;
⑥权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化,使权益
工具投资人可能无法收回投资成本
;


°权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。


认定其己发生减值,将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出,确
认减值损失。对于已确认减值损失的可供出售债务工具,在随后的会计期间公允价值己上升且客
观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失予以转回,计入当期损益。


可供出售权益工具投资发生的减值损失,不得通过损益转回。


(2)持有至到期投资的减值准备
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。



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期末对存货进行全面清查后,按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现挣值;需要经过加
工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;为执行销售合同或者劳务
合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算,若持有存货的数量多于销售合同订购
数量的,超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。


期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。


以前减记存货价值的影响因素已经消失的,减记的金额予以恢复,并在原已计提的存货跌价
准备金额内转回,转回的金额计入当期损益。

4、存货的盘存制度

采用永续盘存制。


5、低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品采用一次转销法
;
(2)包装物采用一次转销法。

6、开发用土地的核算方法

纯土地开发项目,其费用支出单独构成土地开发成本;
连同房产整体开发的项目,其费用可分清负担对象的,一般按实际面积分摊记入商品房成本。

7、公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施:按受益比例确定标准分配计入商品房成本


;


能有偿转让的公共配套设施:以各配套设施项目作为成本核算对象,归集所发生的成本。

(十)划分为持有待售资产的确认标准
同时满足下列条件的企业组成部分(或非流动资产,下同)确认为持有待售:该组成部分必
须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售;企业已经就处置该组成部
分作出决议,如按规定需得到股东批准的,已经取得股东大会或相应权力机构的批准;企业己经
与受让方签订了不可撤销的转让协议;该项转让将在一年内完成。

(十一)投资性房地产

公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产—出租用建筑
物采用与本公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权采用与本公司与无形资产相同的摊
销政策。

(十二)固定资产

1、

固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产分类为:房屋及建筑物、办公设备、运输设备、其他设各。固定资产在


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计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。


符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。


借款费用同时满足下列条件时开始资本化:

(1)资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
(2)借款费用已经发生;
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2、借款费用资本化期间
资本化期间,指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间,借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。


当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资
本化。


当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时,该部分资产借
款费用停止资本化。


购建或者生产的资产的各部分分别完工,但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的
,
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。


3、借款费用暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月
的,则借款费用暂停资本化;该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序,则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益,直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。


4、借款费用资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款,以专门借款当期实际发生的
借款费用及其辅助费,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得
的投资收益后的金额,来确定借款费用的资本化金额。


对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款,根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。


借款存在折价或者溢价的,按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额

,


调整每期利息金额。

(十五)无形资产
1、无形资产的计价方法

(1)取得无形资产时按成本进行初始计量

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外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付,实质上具有融资性质的,无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。


债务重组取得债务人用以抵债的无形资产,以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值
,
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额,计入当期损益;

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下,非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值,除非有确
凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的

账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本,不确认损益。


以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值
;
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。


内部自行开发的无形资产,其成本包括:开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用,以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。


(2)后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。


对于使用寿命有限的无形资产,在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销;无法预见无
形资产为企业带来经济利益期限的,视为使用寿命不确定的无形资产,不予摊销。

2、划分内部研究开发顼目的研究阶段和开发阶段具体标准

内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。


研究阶段:为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。


开发阶段:在进行商业性生产或使用前,将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计,以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

3、开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出,同时满足下列条件时确认为无形资产

:


(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性
;
(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图;
(3)无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,能够证明其有用性;
(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用
或出售该无形资产
;


(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

开发阶段的支出,若不满足上列条件的,于发生时计入当期损益。研究阶段的支出,在发生
时计入当期损益。



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(十六)长期资产的减值测试方法及会计处理方法

在每个资产负债表日判断长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在
建工程、采用成本模式计量的生物性资产、油气资产使用寿命确定的无形资产等是否存在减值迹
象,对存在减值迹象的,估计其可收回金额,可收回金额低于其账面价值的,将资产的账面价值
减记至可收回金额,减记的金额确认相应的减值损失,计入当期损益,同时计提相应的减值准备。


资产可收回金额的估计,根据其公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。企业以单项资产为基础估计其可收回金额,在难以对单项资产可回收金
额进行估计的情况下,以资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。


资产减值损失确认后,减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间做相应调整,使资产在剩余
寿命内,系统地分摊调整后的资产账面价值。


对于使用寿命不确定的无形资产、尚未达到使用状态的无形资以及合并所形成的商誉每年年
度终了进行减值测试。


关于商誉减值测试,对于因企业合并形成的商誉的账面价值,自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的,将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账
面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时,按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关

资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的,按照各资产组
或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。


在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时,如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的,先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试,计算可收回
金额,并与相关账面价值相比较,确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试,比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值
部分)与其可收回金额,如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的,确认商

誉的减值损失。


(十七)长期待摊费用

对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用,包括经营租入
固定资产改良支出,作为长期待摊费用按预计受益年限分期摊销。如果长期待摊费用项目不能使
以后会计期间受益的,则将其尚未摊销的摊佘价值全部转入当期损益。


(十八)职工薪酬

职工薪酬是指为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。包括
短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。


1、短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益或
相关资产成本。


2、离职后福利的会计处理方法

离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。


在职工为公司提供服务的会计期间,将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,并


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计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划,预期不会在职工提供相关服务的年度报告期
结束后十二个月内支付全部应缴存金额的,根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相
匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率,将全部应缴存金额以折现后的金额计
量应付职工薪酬。


公司根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质
量公司债券的市场收益率对所有设定受益计划义务予以折现,包括预期在职工提供服务的年度报
告期间结束后的十二个月内支付的义务。


设定受益计划存在资产的,将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或挣资产。设定受益计划存在盈余的,企业以设定
受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。其中,资产上限,是指企业
可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值。


报告期末,将设定受益计划产生的职工薪酬成本中的服务成本和设定受益计划净负债或净资
产的利息净额部分计入当期损益或资产成本;重新计量设定受益计划诤负债或净资产所产生的变
动。计入其他综合收益,并且在后续会计期间不允许转回至损益,可以在权益范围内转移。


在设定受益计划下,在修改设定受益计划与确认相关重组费用或辞退福利孰早日将过去服务
成本确认为当期费用。


企业在设定受益计划结算时,确认结算利得或损失。该利得或损失是在结算日确定的设定受
益计划义务现值与结算价格的差。


3、辞退福利的会计处理方法

在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益:

(1)企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时
;
(2)企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的,适用短期薪酬的相关规
定;辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的,适用其他长期职工福利的有
关规定。


4、其他长期职工福利的会计处理方法

其他长期职工福利,符合设定提存计划条件的,根据上述2、处理。不符合设定提存计划的
,
适用关于设定受益计划的有关规定,确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末


,


将其他长期职工福利中的服务成本、净负债或净资产的利息净额、重新计量其他长期职工福利净
负债或挣资产所产生的变动的总挣额计入当期损益或相关资产成本。

(十九)预计负债

涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时,如该等事项很可能需要未来以交付资产或提
供劳务、其金额能够可靠计量的,确认为预计负债。


预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数;因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价


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值的增加金额,确认为利息费用。


于资产负债表日,对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整,以反映当前的最佳估计数。


(二十)收入

1、

转让、销售土地和商品房

(1)商品房竣工验收具备入住交房条件,并具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书;
(2)履行了合同规定的义务,开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得;
(匆

成本能够可靠计量,确认为营业收入的实现。


2、分期收款方式销售土地和商品房

按合同规定的收款数额,根据应当收取的款项的公允价值确定为实现的营业收入。应收的合
同或协议的价款与其公允价值之间的差额,确认为未确认融资收益。在合同或协议期间内采用实
际利率法进行摊销,作为当期财务费用的抵减,计入当期损益。


3、对接受委托代建房屋或其他工程

(1)如工程开始与完成在同一会计年度工程竣工验收并办妥交接手续,开具
“
代建工程价款结
算账单",经委托单位签字认可后,确认为营业收入的实现
;
(2)如工程开始与完成不在同一会计会计年度,在资产负债表日,建造合同的结果能够可靠
估计的,应当根据完工百分比法确认合同收入和费用。

。公司在资产负债表日,应当按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认
收入后的金额,确认为当期合同收入;同时,按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期
间累计已确认费用后的金额,确认为当期合同费用。



②当期完成的建造合同,应当按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的
金额,确认为当期合同收入;同时,按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计己确认
费用后的金额,确认为当期合同费用。



(ω


如工程开始与完成不在同一会计会计年度,在资产负债表日,建造合同的结果不能够可
靠估计的,应当区别以下情况处理:


①合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认,合同成本在其
发生的当期确认为合同费用。

②合同成本不可能收回的,在发生时立即确认为合同费用,不确认收入。

4、物业出租收入

有承租人认可的租赁合同、协议或者其他结算通知书;履行了合同规定的义务,开具销售发
票且价款己经取得或确信可以取得;成本能够可靠计量,确认为营业收入的实现。


5、物业管理收入

在物业管理服务己提供,对物业管理服务相关的经济利益能够流入公司,与物业管理服务有
关的成本能够可靠地计量,确认物业管理收入的实现。


6、提供劳务收入的确认


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1、

与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助属于与资产相关的政府补助。


与资产相关的政府补助,确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计入当期损
益。


2、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助


,


分别下列情况处理:

(1)用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关费用的
期间,计入当期损益。

(2)用于补偿公司已发生的相关费用或损失的,直接计入当期损益。

政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且
预计能够收到财政扶持资金时,可以按应收金额予以确认和计量。


(二十二)递延所得税资产和递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额,以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差
异,采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。


一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异,以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认相关的递延所得税资产。此外,与商
誉的初始确认相关的,以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可
抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异,不予确认有关的递延所得

税资产或负债。


对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减,以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限,确认相应的递延所得税资产。


确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债
,
除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间,而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异,只有当暂时性差异在可预见
的未来很可能转回,且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时,才确认递
延所得税资产。资产负债表日,对于递延所得税资产和递延所得税负债,根据税法规定,按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。


除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余当期所
得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。


资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。




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当拥有以挣额结算的法定权利,且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时,本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。


当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利,且递延所得税资产及递延

所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体

相关,但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内,涉及的纳税主体意图以
挣额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时,递延所得税资产及递延所得税
负债以抵销后的诤额列报。


(二十三)租赁

1、

经营租赁会计处理

(1)租入资产所支付的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,计
入当期费用。支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用。

资产出租方承担了应由承担的与租赁相关的费用时,将该部分费用从租金总额中扣除,按扣
除后的租金费用在租赁期内分摊,计入当期费用。


(2)出租资产所收取的租赁费,在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法进行分摊,确
认为租赁收入。支付的与租赁交易相关的初始直接费用,计入当期费用;如金额较大的,则予以
资本化,在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。

承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时,将该部分费用从租金收入总额中扣除,按扣
除后的租金费用在租赁期内分配。


2、融资租赁会计处理

(1)融资租入资产:公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为
未确认的融资费用。


采用实际利率法对未确认的融资费用,在资产租赁期间内摊销,计入财务费用。公司发生的
初始直接费用,计入租入资产价值。


(2)融资租出资产:公司在租赁开始日,将应收融资租赁款,未担保余值之和与其现值的
差额确认为未实现融资收益,在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交
易相关的初始直接费用,计入应收融资租赁款的初始计量中,并减少租赁期内确认的收益金额。

(二十四)重要会计政策、会计估计的变更

1、重要会计政策变更

本报告期本公司主要会计政策未发生变更。


2、重要会计估计变更

本报告期本公司主要会计估计未发生变更。


四、税项

(一)主要税种及税率

本公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下
:



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八、资产负偾表日后事项
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九、其他重要事项

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二0一六年四月二十七日..

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