山东菏泽定陶区城市住房市场情况调查报告

2016年年初以来，国内房地产市场价格分化特征明显，一线城市上涨速度较快，一部分二三线城市房价低迷，宝亿莱软装设计<别墅样板房样板间，去库存压力较大。近日，菏泽市定陶区物价局价格监测中心会同住建局、房管局、土管局、开发企业、中介企业采取走访、座谈了解、发放调查问卷的方式对全区房地产情况进行了调研。

一、本区房地产基本情况

1、土地出让情况

计划出让居住面积2014年377.5亩、2015年395.8亩、2016年（截至11月末）705亩，逐年增加，实际完成居住用地出让面积2014年152亩、2015年167.8亩、2016年（截至11月末）310亩，逐年增加，居住用地出让金2014年7602元、2015年10020元、2016年（截至11月末）24800元，逐年增加，出让金环比增幅31.8%、147.5%。这是房价不断攀升的基础性因素。而保障房用地计划2014年2.4亩、2015年40亩、2016年（截至11月末）493亩。而实际用地面积2014年却为0,、2015年93亩、2016年（截至11月末）80亩。保障房计划和实际用地面积所占比例较小。

2、商品房销售情况

新建商品住宅销售面积2014年310000平方米、2015年320000平方米、2016年（截至11月末）352000平方米，逐年增加。新建商品住宅销售套数2014年2615套、2015年2641套、2016年（截至11月末）2935套，逐年增加。新建商品住宅销售金额2014年992000000元、2015年1056000000元、2016年（截至11月末）1196800000元，逐年增加，销售金额环比增幅6.5%、13.3%.新建商品住宅均价2014年3200元/平方米、2015年3300元/平方米、2016年（截至11月末）3400元/平方米，以每平方100元的速度递增。

3、开发企业情况

从本区行业规模大、实力强的定陶鲁艺建筑开发工程有限公司和定陶县博文职业有限公司来看，建安成本占比分别是50、55.7，土地成本占,22.5、21，财务及管理费拥占比3.75、6.9销售等经营费用占比2、3，政府各项税费占比20、23，利润占比1.75、1.8。

从开发企业今年10月份以后平均来访客户数和签约客户数比1--9月份月均减少，其主要原因是年初有买房意向的大多数集中在上半年。

4、中介企业情况

从调查的恒业地产和信泰房产看，10月份以后月均来访客户数和签约客户数比1--9月份月均数一户减少，一户持平，整体软装售楼部售楼中心，签约数一户月均1户，一户10月份以来为零，签约的二手楼房大多为楼房，平房有价无市。两家中介负责人预计明年房价会与今年持平。

二、当前房产态势及明年走势预测

1、商品房库存情况。2006年上半年，从中央到地方调控政策不断放松、去库存政策不断加码背景下，定陶区的商品房库存量有限，去库存的压力不大。因此国家实行限购政策对本地影响没有大的变化。本区加大棚户区改造力度，刺激住房刚性需求，软装设计，初见效果。

2、住房价格情况。连续三年住房价格以每年每平米增加100元的速度呈上升趋势。楼盘因地理位置和结构不同价格也差别较大，例如镜湖一号因住房好卖，价格也在不断升温中。随着营改增的政策影响，土地价格、用工价格、钢材水泥等建筑材料价格的不断上升，商品房价格还会有所上涨。

三、问题及建议

1、房地产整体规划缺乏超前意识，基础配套设施不完善。其主要表现在，小区规划不事先留出修路、管道等公用设施的建设用地，造成这里挖掘，那里修补，费时费力造成很大的浪费。

2、新的商品房销售一直呈稳中有升，二手房销售迟缓。因为新的商品房的配套设施相比比较完善，这就吸引一大批有改善性需求的购房者加入购置新房大军，软装设计，改善性需求量不断增加，这就造成原有的住房变成了二手房的房源。再加上，现在二手房过户证件不全造成的过户难问题比较突出，更拉低了二手房的市场交易量。今年成交量比往年低20%--30%。

3、精品楼盘少，住房户型结构、设计都有待改善。由于城区较小，消费理念跟不上，经济基础较差，要求不高，只要觉得比原来的房子好就买，特别是位置好的建了都能销售出去，因此，房产开发企业在打造精品上投入较少。

4、建议充分利用城区北扩，融入大市机遇，统一规划、统一布局、使房地产开发更趋合理，更利于定陶区的未来长远发展。

5、建议政府相关部门做好监管工作，不仅要督促开发企业打造精品楼盘，打造亮点，而且要做好开发前、开发中、开发后的各项工作，以促进定陶区房产市场的健康发展。

（山东省菏泽市定陶区物价局  郝爱民）

，整体软装售楼部售楼中心